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     隨著鄉村(cun)振興戰略的出(chu)臺，農(nong)(nong)村(cun)農(nong)(nong)業開發走到了市(shi)場(chang)的聚光燈下，各路社會資本紛紛以“城市(shi)包圍農(nong)(nong)村(cun)”之勢進場(chang)，或發展山野(ye)民(min)宿，或推出(chu)共(gong)享農(nong)(nong)莊，或興建田園綜合體(ti)，為(wei)城市(shi)消(xiao)費者提供心靈(ling)休憩、生(sheng)態靜養的農(nong)(nong)味兒產品(pin)，我們不禁疑惑(huo)，農(nong)(nong)村(cun)用地還能玩(wan)出(chu)這么多(duo)花樣？

（一）耕(geng)地(di)：嚴(yan)格控制(zhi)占(zhan)用，可以(yi)從(cong)事(shi)旅游(you)相關的生產

     耕地主(zhu)要以從(cong)事農業生產(chan)(chan)為主(zhu)，保障(zhang)糧(liang)食生產(chan)(chan)安全，在康養、旅游開(kai)發方面，農田原則(ze)上不(bu)允(yun)許使用(yong)，特別是基本農田作為耕地紅(hong)線(xian)，強烈建(jian)議不(bu)要去(qu)碰，但我們可以利(li)用(yong)政策(ce)紅(hong)利(li)獲得少量經營用(yong)地，例如政策(ce)鼓勵社會資本投資興建(jian)高標準農田（基本農田），建(jian)設(she)連片面積達到(dao)一定(ding)規(gui)(gui)模的，允(yun)許在符(fu)合土地管理(li)法律法規(gui)(gui)和土地利(li)用(yong)總體規(gui)(gui)劃的前提下(xia)，利(li)用(yong)一定(ding)比例的土地（重慶政策(ce)規(gui)(gui)定(ding)不(bu)超(chao)過5畝(mu)）開(kai)展觀光和休閑度(du)假旅游、康養、加(jia)工流通等經營活動。

     同時，項(xiang)(xiang)目對(dui)環境影響(xiang)不大，遵循當地的(de)(de)發(fa)(fa)展規(gui)劃，對(dui)當地的(de)(de)經濟發(fa)(fa)展有一定促進作用(yong)的(de)(de)，對(dui)于其他(ta)農(nong)(nong)田的(de)(de)利用(yong)，當地政(zheng)府一般是(shi)持(chi)支持(chi)的(de)(de)態(tai)度。社會資本可依法通(tong)過承包經營流(liu)轉的(de)(de)方式，使用(yong)農(nong)(nong)用(yong)地從事(shi)與旅游相關的(de)(de)種植業(ye)、林業(ye)、畜牧業(ye)和漁業(ye)生(sheng)產(chan)(chan)。這意(yi)味(wei)著可以(yi)在不改變土(tu)地性質的(de)(de)情況下(xia)，建(jian)設(she)一些(xie)開敞的(de)(de)、不具備(bei)遮蔽功能(neng)的(de)(de)構筑物，例如(ru)無錫田園東方，利用(yong)農(nong)(nong)用(yong)地建(jian)設(she)農(nong)(nong)樂園、戶外課堂(tang)等休閑農(nong)(nong)業(ye)項(xiang)(xiang)目，為人們(men)提供體驗‘三農(nong)(nong)’的(de)(de)新型(xing)產(chan)(chan)業(ye)經營形態(tai)。

（二）林(lin)地：近林(lin)不進(jin)林(lin)，靈活開(kai)發

     林(lin)(lin)(lin)地是森林(lin)(lin)(lin)的(de)(de)載體(ti)，起到生(sheng)態涵(han)養、防風固沙、林(lin)(lin)(lin)業生(sheng)產等功能，最具(ju)開發(fa)價值的(de)(de)是那些森林(lin)(lin)(lin)茂(mao)密(mi)、生(sheng)態優(you)美，富含高濃度空氣負離子，可以提供自然(ran)體(ti)驗機(ji)會和促進公眾健康(kang)的(de)(de)林(lin)(lin)(lin)區(qu)。

    對森(sen)(sen)林(lin)(lin)旅游(you)來說，林(lin)(lin)業(ye)用地突破的路徑(jing)在哪兒？森(sen)(sen)林(lin)(lin)體(ti)驗和森(sen)(sen)林(lin)(lin)養生(sheng)是當下最(zui)熱的兩個方向，國家鼓(gu)勵(li)發(fa)揮森(sen)(sen)林(lin)(lin)多種(zhong)功能，建設森(sen)(sen)林(lin)(lin)體(ti)驗基地和森(sen)(sen)林(lin)(lin)養生(sheng)基地試(shi)(shi)點(dian)。從市場發(fa)展(zhan)情況來看，截(jie)止2016年(nian)7月，全國各類(lei)森(sen)(sen)林(lin)(lin)體(ti)驗和森(sen)(sen)林(lin)(lin)養生(sheng)基地建設項(xiang)目(mu)多達500余個，其中超(chao)過50%的項(xiang)目(mu)位于(yu)森(sen)(sen)林(lin)(lin)公園(yuan)、國有林(lin)(lin)場、濕地公園(yuan)等范圍(wei)內，試(shi)(shi)點(dian)工作將在“十三(san)五(wu)”期(qi)間逐年(nian)開展(zhan)。

     在用地方面，可以建設森(sen)林體驗（館）中(zhong)心、森(sen)林養(yang)(yang)生（館）中(zhong)心、森(sen)林浴場、解說步道、健身步道等基(ji)礎設施，但不能在基(ji)地范圍內建設醫(yi)(yi)院(yuan)、療(liao)(liao)養(yang)(yang)院(yuan)、養(yang)(yang)老院(yuan)等大型醫(yi)(yi)療(liao)(liao)、養(yang)(yang)老設施。

森(sen)林體驗與森(sen)林養生(sheng)產品支(zhi)持(chi)發展方(fang)向

     這(zhe)個問(wen)題如何解決呢(ni)？“溫州模式”為我(wo)們提供了(le)一種可以(yi)借(jie)鑒的(de)方法，即實行(xing)重大項目(mu)(mu)規(gui)劃“近(jin)林(lin)不進林(lin)”的(de)策略(lve)，這(zhe)樣既可以(yi)依托森林(lin)旅(lv)游地(di)的(de)優質(zhi)生態資源(yuan)，又(you)不占用建(jian)設(she)用地(di)指(zhi)標，通過地(di)方政府規(gui)劃配合，把建(jian)設(she)項目(mu)(mu)布置在外圍的(de)村鎮建(jian)設(she)用地(di)上。這(zhe)也類似于杭州西(xi)溪(xi)濕地(di)把喜來登、悅(yue)榕莊等大型配套建(jian)設(she)在濕地(di)外圍的(de)做法；如果確需占用或者征收(shou)、征用林(lin)地(di)的(de)，要向縣級以(yi)上人民政府林(lin)業(ye)主管部門申請，依法辦理建(jian)設(she)用地(di)審批手續，并繳(jiao)納森林(lin)植被恢(hui)復費。

（三）低丘緩(huan)坡地：點狀供地，垂(chui)直開發

   我國(guo)南方(fang)地(di)(di)(di)區(qu)的(de)廣大低山丘陵區(qu)擁有(you)大面積的(de)低丘緩坡地(di)(di)(di)，這些土地(di)(di)(di)的(de)利用(yong)現狀主要是(shi)林地(di)(di)(di)、園(yuan)地(di)(di)(di)、草地(di)(di)(di)及零(ling)星的(de)耕(geng)地(di)(di)(di)（基(ji)本(ben)農田），各自所占比例不同。按照利用(yong)方(fang)式可(ke)把(ba)它(ta)分為(wei)宜農類(lei)(lei)、宜林（園(yuan)）類(lei)(lei)、宜建類(lei)(lei)三大類(lei)(lei)，開發為(wei)建設用(yong)地(di)(di)(di)是(shi)低丘緩坡開發利用(yong)的(de)主要方(fang)式之一。

     以浙江德清莫干山(shan)裸(luo)(luo)心堡(bao)為(wei)例，該項(xiang)目(mu)采取“點狀供(gong)地(di)(di)(di)(di)、垂直(zhi)開發”的方(fang)式(shi)，將項(xiang)目(mu)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)分為(wei)永久(jiu)性建(jian)設用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)和生態(tai)保留(liu)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)，其(qi)中(zhong)永久(jiu)性建(jian)設用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)建(jian)多(duo)少(shao)供(gong)多(duo)少(shao)，剩余部分可(ke)以只征不轉，以租賃(lin)、劃(hua)撥、托管等方(fang)式(shi)供(gong)項(xiang)目(mu)業主使(shi)用(yong)(yong)。裸(luo)(luo)心堡(bao)僅(jin)新增建(jian)設用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)12畝，其(qi)余八(ba)成的建(jian)筑是租用(yong)(yong)當地(di)(di)(di)(di)農(nong)房改(gai)造(zao)而成，園(yuan)區內(nei)的200多(duo)畝山(shan)林，從村民手中(zhong)流轉，保持原貌，大(da)大(da)節約了用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)指標。

總(zong)結：在現行土地法律(lv)制度下，存(cun)在兩種農用(yong)地利用(yong)方(fang)式(shi)：

（1）不改變土地性(xing)質(zhi)

     土地(di)承(cheng)包經營權可(ke)以通過轉(zhuan)讓、轉(zhuan)包、出(chu)租(zu)、互(hu)換、入股和抵押的方式進(jin)行(xing)(xing)流轉(zhuan)。由于轉(zhuan)包和互(hu)換范圍限于同(tong)一集(ji)體經濟組織內，因(yin)此，社(she)會資本僅可(ke)通過轉(zhuan)讓、出(chu)租(zu)、入股和抵押的方式進(jin)行(xing)(xing)土地(di)承(cheng)包經營權的流轉(zhuan)。

（2）改(gai)變土地性質

     建設康(kang)養、旅游項(xiang)(xiang)目(mu)確需占用農用地的，可采取(qu)重點項(xiang)(xiang)目(mu)清單(dan)制度(du)，把需要(yao)建設用地指標的重大旅游、康(kang)養項(xiang)(xiang)目(mu)納(na)入建設用地協調清單(dan)，與土(tu)(tu)地利用總體規(gui)劃(hua)、土(tu)(tu)地利用年度(du)計劃(hua)進(jin)行對(dui)接與協調，通過土(tu)(tu)地利用規(gui)劃(hua)的調整(zheng)，實(shi)現農轉(zhuan)用和土(tu)(tu)地征收(shou)。

（四(si)）集(ji)體經營性建設用(yong)地：量(liang)小可直接(jie)入市

    2014年底，國家開始“三塊地”改革的試點工作，在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體經營性建設用地可以出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。目前全國已有33個縣市區試點集體經營性建設用地入市實踐，成都郫都區、北京大興區、浙江德清市等作為最早參與試點的城市，都積累了較為成熟的入市實踐經驗。   以成都市郫(pi)都區為例，該(gai)區對集體經營(ying)性(xing)(xing)建(jian)設用(yong)(yong)(yong)地(di)進行了用(yong)(yong)(yong)途管(guan)制，明確農村(cun)(cun)集體經營(ying)性(xing)(xing)建(jian)設用(yong)(yong)(yong)地(di)不能(neng)用(yong)(yong)(yong)于(yu)(yu)房地(di)產開發，只(zhi)能(neng)用(yong)(yong)(yong)于(yu)(yu)旅(lv)游(you)、商業、工業等。2015年9月，四川邁高旅(lv)游(you)公司競得郫(pi)縣戰旗村(cun)(cun)一(yi)宗(zong)集體經營(ying)性(xing)(xing)建(jian)設用(yong)(yong)(yong)地(di)，面(mian)積13.447畝，每畝價格(ge)52.5萬元，該(gai)公司獲得這塊土(tu)地(di)40年的使用(yong)(yong)(yong)權，規劃(hua)打造集美食體驗(yan)、農業觀光、休閑度(du)假于(yu)(yu)一(yi)體的鄉村(cun)(cun)旅(lv)游(you)綜合體項目。

（五(wu)）宅基地：量大可做文章多

  目前，在許多欠發達地區的鄉村，因為進城務工人員增多，大量宅基地便被長期閑置。如何盤活和利用這些宅基地資源，國家層面給出了指引，即探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

閑(xian)置宅基(ji)地或宅基(ji)地整理結余的建設用地可直接開發利(li)用，發展休閑(xian)農業和鄉村(cun)旅游等多種業態。