創景文旅規劃設(she)計研(yan)究院專家(jia)認為，文旅項目(mu)開發規劃(hua)地，有兩大(da)國家(jia)戰略可借助：一是(shi)鄉村振興(xing)戰略；二(er)是(shi)新(xin)型城鎮化戰(zhan)略。兩大戰略(lve)的共同路(lu)徑是城鄉(xiang)融合，城鄉(xiang)融合的落腳點在(zai)于“錢、地、人”。土地是農民(min)的(de)命根子，從農民手中(zhong)拿地如同火中取粟，實(shi)在不容(rong)易，也應(ying)該不容易(yi)。既如此，首先要弄明(ming)白哪些地(di)可拿？然后(hou)是如何(he)拿？最后才是因(yin)地適宜、因地而造(zao)、因(yin)地取材、因勢而(er)建、因市而創。
如今(jin)，農業(ye)文(wen)旅(lv)項(xiang)目(mu)的基本(ben)玩法，已經被大家(jia)所熟悉(xi)，很多(duo)人都(dou)看好鄉村(cun)休閑(xian)農業旅游這個方向。經歷幾年的(de)摸索發展(zhan)，鄉村休閑農業旅游也(ye)是出(chu)現了很多(duo)標桿的項目，在用地的政策方向也越來越清(qing)晰(xi)，打擦邊球的尷尬(ga)局面也(ye)逐漸被消除。但也出(chu)現了一(yi)些問題(ti)，很多農場主覺(jue)得沒有合適的(de)地塊可拿。而鄉村的整(zheng)村規(gui)劃(hua)以及(ji)田園綜合(he)體(ti)的出現，呈(cheng)現了包容性和(he)資(zi)源整合能力。未來(lai)也許我們都(dou)將(jiang)以(yi)一個村莊或者綜(zong)合體、小鎮功能區的身份出現。現(xian)階(jie)段，把握用地的(de)指標及風控(kong)，我們還得從(cong)具體的國家(jia)用地(di)政策來程序化、手續化的(de)謀(mou)求發展，不能拍腦袋想當然，拉關系走后門，不能給(gei)自(zi)己埋(mai)雷！我們以《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2017)為依據(ju)，來(lai)了解一下土(tu)地利用政(zheng)策。
一 土地分類從用途上 土地可(ke)以分為農(nong)用地、建(jian)設用(yong)地和未利用土地；從(cong)利益性(xing)質上(shang) 土地(di)可以分為公益性用(yong)地和經營性(xing)用(yong)地；從耕地上 可以分水(shui)田(tian)、水(shui)澆地、旱地(di)。從園地土地上 可以分(fen)果園、茶(cha)園、橡膠(jiao)園、其它園(yuan)地。林地 主要有喬(qiao)木林地、竹林地(di)、紅(hong)樹(shu)林地、森林沼澤、灌木林地、灌叢沼澤(ze)、其(qi)他林地。草地(di) 有天然牧(mu)草地、沼澤(ze)草地、人工牧草地、其他草地；商服用地 有零售商(shang)業用(yong)地、批發市場用地、餐飲用地、旅館用地(di)、商務(wu)金融(rong)用地、娛樂(le)用地、其他商服(fu)用地(di)。住(zhu)宅用地 有城鎮住(zhu)宅用(yong)地、農村(cun)宅基(ji)地。公(gong)共(gong)管理(li)與公共服務性(xing)用地 有機關(guan)團(tuan)體用(yong)地(di)、新聞(wen)出(chu)版(ban)用地(di)、教育用地、科研(yan)用地、醫療衛生用地、社(she)會福利(li)用地、文化設施用地(di)、體育用地、公(gong)共設施(shi)用地、公園(yuan)與綠地。水(shui)域(yu)及水利設施用地 有(you)河流水面、湖(hu)泊水面、水庫(ku)水面(mian)、坑塘水面(mian)、海灘(tan)涂、內陸灘涂、溝(gou)渠、沼澤(ze)地、水(shui)工建(jian)筑用地、冰川及永久積雪。其他土地 有空閑(xian)地、設(she)施農用地、田坎、鹽堿地、沙地、裸土(tu)地、裸(luo)巖(yan)石（礫(li)）地。其中：
農用地 主要包括(kuo)水田(tian)、水澆地、旱(han)地(di)、果園、茶園、橡膠園(yuan)、喬木林地、竹林地、紅樹(shu)林地、森(sen)林沼澤(ze)、灌(guan)木林地、灌叢沼澤、其(qi)他(ta)林(lin)地、天然牧草地、沼(zhao)澤草地、人工牧草地、農村道路(lu)、水面水庫、坑塘水面、溝(gou)渠、田(tian)坎、設(she)施農用(yong)地(di)。建設用地 主要包括零售商(shang)業用(yong)地、批發(fa)市場用地、餐飲用地、旅(lv)館(guan)用地、商務金融用地(di)。未利(li)用地 主要(yao)包括其他草地、河(he)流水面、湖(hu)泊水(shui)面、海灘涂(tu)、內陸灘涂、沼澤地(di)、冰川及永久(jiu)積雪、鹽堿地、沙地、裸土(tu)地、裸巖(yan)石（礫）地。
二 農用地轉用(yong)過程而當下，我(wo)們(men)很多農(nong)場主(zhu)比較容(rong)易拿到的土地，大(da)多數都是農(nong)用地。那不(bu)是所有(you)的農用地都可以拿(na)來(lai)做(zuo)農業(ye)文旅項目。這(zhe)里就需要有一個農(nong)用地轉用的過(guo)程(cheng)。 1、預選符合規劃的農(nong)用地農(nong)用(yong)地轉用必須符(fu)合土地利用總體(ti)規劃、城市建設總體(ti)規劃和土地利(li)用年(nian)度計劃中確定的農用地轉用指標(biao)。城(cheng)市和村莊、鄉鎮建設占用土(tu)地，涉及農(nong)用地(di)轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、鄉鎮規劃(hua)。不符(fu)合規(gui)定的，不得批準農用地轉為(wei)建設用地。所以要首先向國土資源(yuan)局、建設部門、規劃部門咨詢該農用(yong)地是(shi)否符合(he)上述的各(ge)項規劃。 2、編制(zhi)建設項目可(ke)行性論證確認該農(nong)用地可以(yi)用于建設，再根據建設(she)部(bu)門(men)的要求，進行和編制(zhi)建(jian)設項目(mu)可行性論證，向(xiang)建(jian)設部(bu)門提交用(yong)地(di)申請，建設部門(men)審(shen)查符合的(de)，頒發(fa)建設項目的《選址意見書》，用地單位應按(an)規定繳納選址規費。需要注意的是(shi)（1）農用地轉(zhuan)用和土地征收批準文件有效期(qi)兩年。農用地轉用(yong)或土地征收經依(yi)法批準后，市、縣兩年(nian)內(nei)未用(yong)地或未實施(shi)征地補償安(an)置方(fang)案的，有關批準文件自動失效(xiao)。（2）具體(ti)建設(she)項目需(xu)要使(shi)用土地(di)的，建設單位(wei)應當(dang)根據(ju)建設項目(mu)的總體設計一次申請，辦理建設用地審(shen)批(pi)手續；分期建設的項目，可以根據(ju)可行性研究(jiu)報告確定的方案分期(qi)申請建設用(yong)地，分(fen)期(qi)辦理(li)建設用地有關審批手續。3、提出用地預審申請(qing)用地單(dan)位持(chi)該《選址意見書》向同(tong)級國土(tu)資源局提出用地預審申請，由(you)該國土資源(yuan)局核發《建設項(xiang)目(mu)用(yong)地預審報告書》。建設項目(mu)用地預審文件有效期(qi)為兩年，自批準之日起計算(suan)。已經預審的項目(mu)，如(ru)需對土(tu)地(di)用(yong)途、建設(she)項目(mu)選址等進行(xing)重大調(diao)整的，應當重新申(shen)請(qing)預(yu)審。4、辦理手續(xu)、繳納審批費用用地單位憑《建(jian)設項目用(yong)地預審報告書》向建設(she)部門(men)、環保局等(deng)辦理立項、規(gui)劃(hua)、環保許可等手續，并繳(jiao)納(na)各項審(shen)批費用。5、提(ti)出項目(mu)用(yong)地的正式申請用地單位再持以上審批文件，向原預審(shen)的國土資源(yuan)局提(ti)出項目用(yong)地的正式申請。6、各級政府審(shen)批國土資源局根據(ju)土地利用總體規劃(hua)、城市建設(she)總體規劃(hua)和土地(di)利用年度計劃，擬定農用(yong)地轉(zhuan)用方案、補充耕(geng)地方案、征地方案和(he)供地方案，分(fen)不同類(lei)型，經(jing)各級(ji)人民(min)政府(fu)審批(pi)。其中，農村(cun)集體(ti)經濟組織(zhi)占用本集體農用地和單位占用國有農用地的，不(bu)需擬定征地方案。7、辦理征地手續由(you)國土資源(yuan)局具(ju)體(ti)負責對(dui)該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂(ding)補償安置協議(yi)，按征地(di)程(cheng)序辦理(li)征地(di)手續。征用土地的，按照(zhao)被征用土(tu)地(di)的(de)原用途給予(yu)補償(chang)。征地(di)補償包括土地補償費(fei)、安置補助費(fei)、青苗補償(chang)費和(he)地上附(fu)著(zhu)物(wu)補(bu)償費。征用耕地的土地補償費(fei)，為(wei)該耕(geng)地(di)被征用前三年平均年產值的六至(zhi)十倍。征用耕(geng)地的安置補助費(fei)，按照需要安置的農業(ye)人口數計算(suan)。需要安置的(de)農(nong)業人口(kou)數，按照被征用的(de)耕地數量除以征地前被征用單(dan)位(wei)平(ping)均每人占(zhan)有耕地的數量計算。每一個(ge)需要安置(zhi)的農(nong)業人口(kou)的安置補助費標準，為(wei)該耕地被征用前三年平均年(nian)產值的四至六倍。但(dan)是，每(mei)公頃被征用耕地的(de)安置(zhi)補(bu)助費，最高不得超過被征用前三年平均年(nian)產(chan)值的十五倍。土地補償(chang)費和(he)安置補助費(fei)的總和不得超過土地被征用前三年平均年(nian)產值的三(san)十倍(bei)。8、領取用地批(pi)準(zhun)文件國土資源局根據批(pi)準的供地方案，在征地(di)的補(bu)償、安置補助完成后(hou)，向用地(di)單位發(fa)出批準用地(di)文件(jian)和《建(jian)設用地批準書》，被(bei)征地單位(wei)應在規定的期(qi)限內交出土地(di)。9、繳納出讓(rang)費，獲得土(tu)地(di)使用權土地(di)征用后，該土地即(ji)成為國(guo)有土地，由國土資源局與土地使用者(zhe)按(an)照相關(guan)規定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地(di)。用地單位(wei)按約定(ding)繳納出(chu)讓(rang)費用。10、開始建設適用土地簽訂合同并按約繳納費用后，用(yong)地單位才真正獲得該土地的使用權(quan)，用地單(dan)位即可辦理建設項(xiang)目的相關(guan)審(shen)批手續予(yu)以施工建設(she)。如果(guo)說，土地(di)是農業文旅項目的基(ji)礎，那(nei)運營就是農業(ye)文旅項目的核(he)心。旅游(you)則是農業(ye)文(wen)旅(lv)項目最好的切入(ru)點。
專題研究
研究文章
創景動態